Wo kann man sich noch die eigene Wohnimmobilie leisten?

3,5 Millionen Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus in München und Hamburg, 15.000 Euro in der thüringischen Spielkartenstadt Altenburg – das sind die Extremwerte, die die Immobilienvermittler von Landesbausparkassen (LBS) und Sparkassen für den diesjährigen Preisspiegel der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien“ zu Protokoll gaben.

Aber auch wenn man die Extreme außen vor lässt und die regional üblichen Preise betrachtet, ist die Spanne groß: München ist mit Preisen von im Mittel 2,5 Millionen Euro für ein Eigenheim das teuerste Pflaster aller im Preisspiegel erfassten 995 Städte und Gemeinden, am günstigen ist es im südöstlichen Vorharz in der Kleinstadt Eisleben mit 80.000 Euro.

Der LBS-Preisspiegel wird jährlich bei den Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen erhoben. In diesem Jahr gaben insgesamt 581 Immobilienfachleute Auskunft über ihr Geschäftsgebiet. Vielerorts sind Wohnimmobilien nach wie vor teuer. Dennoch hat die Verdrei- bis Vervierfachung der Bauzinsen erste Bremsspuren hinterlassen.

Trendumkehr beim Preis?

Im Frühjahr 2023 lagen die Preise für ältere Einfamilienhäuser aus der LBS-Vermittlungstätigkeit im bundesweiten Durchschnitt gerade noch um knapp 3 Prozent über ihrem Vorjahresniveau – ein Jahr zuvor hatte der Preisanstieg noch 14 Prozent betragen. Für gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen meldeten die Marktbeobachter zuletzt lediglich ein Preisplus von weniger als 2 Prozent. Neubau und Bauland haben sich dagegen um knapp 5 bis knapp 9 Prozent und damit deutlich stärker verteuert.

Bis zum Ende des Jahres werden die Folgen des Zinsanstiegs aber wohl noch offensichtlicher zu Tage treten: Weil Immobilienfinanzierungen durch das Zusammentreffen von hohen Preisen und Zinsen für private Haushalte kaum noch zu stemmen sind, gehen die Vermittler erstmals seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr von einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, sondern im Gegenteil von einer kräftigen Abnahme.

Nach ihrer Einschätzung führt dies dazu, dass sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand um rund 6 bis 7 Prozent günstiger werden könnten. In den Städten, aber auch in abgelegeneren ländlichen Regionen wird der Preisrückgang voraussichtlich noch etwas größer ausfallen, im Umland der Städte und in anderen verdichteten Regionen dagegen moderater. Für Bauland erwarten die Immobilienvermittler insgesamt nur leichte Preisrückgänge, und beim Neubau besteht wohl kein Preisspielraum nach unten.

„Die Wohneigentumsbildung bleibt also vorerst schwierig, weil die höhere Belastung durch die Zinsen nicht vollständig von geringeren Preisen kompensiert wird“, ordnet LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann die Situation ein. „Unsere Immobilienvermittler erleben immer wieder, dass die Kaufinteressenten alle Register ziehen, um den Sprung in die eigenen vier Wände trotzdem zu schaffen. Deshalb haben wir sie auch danach gefragt, welche Strategien am häufigsten zum Einsatz kommen.“

Das Ergebnis: 72 Prozent der Befragten nannten das Erbringen von mehr Eigenleistung. Aber auch Kompromisse bei Objekt und Standort sind ihren Angaben zufolge an der Tagesordnung. Wer könne, mobilisiere zudem weitere Kapitalquellen. Nur auf die eigene Immobilie zu verzichten – das sei für die meisten ihrer Kundinnen und Kunden keine Option, bestätigten die Marktkenner unisono.

„Und das ist letztlich auch gut so“, weist Guthmann auf einen wichtigen Punkt hin: „Jeder Eigentümerwechsel bringt auch den Klimaschutz voran, wie unsere Befragung bestätigt.“ Fast alle Immobilienvermittler berichten, dass die Neu-Eigentümer ihre fossile Heizung früher oder später durch ein nachhaltigeres Modell ersetzen wollen – gut jeder fünfte hat beobachtet, dass dies kurzfristig geschehen soll.

Haus im Wald
Muss das eigene Häuschen ein Traum bleiben? / © pixabay.com – Didgeman

Ein Auszug aus dem Preisspiegel 2023

Die häufigsten Preise in Euro für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten …

Großstädten über 500.000 Einwohner

  • München 2.500.000
  • Stuttgart 1.100.000
  • Frankfurt am Main 1.075.000
  • Düsseldorf 1.075.000
  • Nürnberg 900.000
  • Köln 860.000
  • Hamburg 750.000
  • Berlin 720.000
  • Hannover 640.000
  • Dresden 500.000
  • Essen 495.000
  • Dortmund 460.000
  • Bremen 400.000
  • Leipzig 360.000

Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern

  • Wiesbaden 1.200.000
  • Freiburg/Breisgau 1.000.000
  • Regensburg 1.000.000
  • Heidelberg 890.000
  • Augsburg 850.000
  • Erlangen 850.000
  • Ingolstadt 800.000
  • Mainz 750.000
  • Potsdam 750.000
  • Würzburg 750.000
  • Chemnitz 330.000
  • Hagen 325.000
  • Bottrop 310.000
  • Gelsenkirchen 300.000
  • Magdeburg 300.000
  • Salzgitter 300.000
  • Moers 285.000
  • Hamm 270.000
  • Bremerhaven 260.000
  • Siegen 255.000

Klein- und Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern

  • Gauting (BY) 1.600.000
  • Starnberg (BY) 1.600.000
  • Bad Soden am Taunus (HE) 1.300.000
  • Garmisch-Partenkirchen (BY) 1.300.000
  • Vaterstetten (BY) 1.300.000
  • Haar (BY) 1.200.000
  • Hofheim am Taunus (HE) 1.200.000
  • Konstanz (BW) 1.200.000
  • Ottobrunn (BY) 1.200.000
  • Unterhaching (BY) 1.200.000
  • Unterschleißheim (BY) 1.200.000
  • Aschersleben (ST) 165.000
  • Staßfurt (ST) 160.000
  • Zeitz (ST) 155.000
  • Sangerhausen (ST) 140.000
  • Bernburg/Saale (ST) 130.000
  • Blieskastel (SL) 130.000
  • Grimma (SN) 120.000
  • Sondershausen (TH) 120.000
  • Nordhausen (TH) 100.000
  • Eisleben (ST) 80.000

Gemeinden im Umland der Großstädte und ausgewählten regionalen Zentren

  • Grünwald (BY) 2.000.000
  • Gräfelfing (BY) 1.800.000
  • Herrsching am Ammersee (BY) 1.500.000
  • Planegg (BY) 1.500.000
  • Gröbenzell BY) 1.445.000
  • Neubiberg (BY) 1.400.000
  • Oberhaching (BY) 1.400.000
  • Bad Tölz (BY) 1.300.000
  • Holzkirchen (BY) 1.300.000
  • Kronberg im Taunus (HE) 1.235.000
  • Forst (Lausitz) (BB) 175.000
  • Guben (BB) 175.000
  • Aue-Bad-Schlema (SN) 170.000
  • Hohe Börde (ST) 170.000
  • Schwarzenberg/Erzgebirge (SN) 170.000
  • Finsterwalde (BB) 150.000
  • Merchweiler (SL) 150.000
  • Wanzleben-Börde (ST) 150.000
  • Lichtenau (NW) 145.000
  • Mandelbachtal (SL) 130.000
  • Coswig (Anhalt) (ST) 125.000 …

Die LBS-Frühjahrsumfrage

Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen werden seit 2000 jedes Frühjahr zu ihrer Einschätzung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt befragt. Außerdem geben sie Auskunft über typische Preise vor Ort in jeweils mittleren bis guten Lagen. Die Erhebung für 400 Kreise und kreisfreie Städte ergibt ein umfassendes Bild der Wohnungsmarktsituation in Deutschland.

Quelle / Fotos: dsgv.de

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