Immobilienwahnsinn: Hamburger Niveau bei Zinshauspreisen in Köln

Der Kölner Markt für wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien* erlebt derzeit eine nie dagewesene Marktdynamik, die sich an zwei Rekordergebnisse ablesen lässt. 620 Wohn- und Geschäftshäuser wurden im Jahr 2019 veräußert. Das ist ein Wachstum von 9,5 % zum Vorjahr. Das Transaktionsvolumen in der Domstadt belief sich auf 1,14 Mrd. EUR. Für das Jahr 2020 prognostiziert Engel & Völkers Commercial ein Transaktionsvolumen von Zinshäusern in der Domstadt von bis zu 1,2 Mrd. EUR.
Großvolumige Abschlüsse

Laut dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial wurden davon alleine 147 Mio. EUR bzw.13,1 % in Ehrenfeld umgesetzt. Dort seien sechs großvolumige Abschlüsse für ein Handelsvolumen von rund 108 Mio. EUR verantwortlich gewesen. In der traditionell umsatzstarken linksrheinischen Innenstadt seien Objekte für insgesamt 247 Mio. EUR veräußert worden. Das starke Vorjahresergebnis wurde dort nur um 4,9 % unterschritten.

Investoren kaufen zu Höchstpreisen
Die große Bedeutung der Stadt für Immobilieninvestoren zeige sich auch beim Blick auf die landesweit einzigartigen Kaufpreise. Für besonders risikoarme Kapitalanlagen in den exklusiven Wohnlagen wie Lindenthal, Sülz oder Neustadt-Süd müssten angesichts der Wertsteigerungen der vergangenen Jahre Kaufpreise von bis zu 5.000 EUR/m² bezahlt werden.

Das niedrige Zinsniveau verstärke zwar die Renditekompression, dennoch würden die günstigen Finanzierungsbedingungen Anleger dazu bewegen, Top-Objekte bis zum 38-Fachen der Jahresnettokaltmiete zu erwerben. „Hier spielt Köln mittlerweile in einer Preis-Liga mit Hamburg, Berlin oder Frankfurt“, betont Jörn Freudenberg, Leiter Investment Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Köln.

Zinshauspreise auf dem Niveau von Hamburg und Berlin
Zinshauspreise auf dem Niveau von Hamburg und Berlin

Single- und Studentenapartments
Auch außerhalb der Bestlagen erreiche das Preisniveau ein historisch einmaliges Hoch. Investoren würden in der Innenstadt und den Veedeln am inneren Grüngürtel zuletzt Kaufpreise von bis zu 3.900 EUR/m² akzeptieren. In den mittleren Lagen seien Value-Add-Objekte für renditeorientierte Anleger bis zum 26-Fachen der Jahresnettokaltmiete attraktiv.

„Die zur Wertsteigerung bzw. zum -erhalt benötigten Modernisierungsmaßnahmen sind für private Bestandshalter häufig nicht umsetzbar, so dass sich zunehmend Eigentümer entscheiden, ihre Immobilien an solvente Investoren zu veräußern“, erläutert Freudenberg. In den universitätsnahen, rechtsrheinischen Stadtteilen wie Mülheim, Kalk, aber auch Deutz würden die neuen Eigentümer vermehrt sanierungsbedürftige Objekte in stark nachgefragte Single- und Studentenapartments umwandeln.

Politik könnte Markt bremsen
Die von der Stadt Köln ausgegebenen 6.000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr seien zuletzt erneut deutlich verfehlt worden. Die starke Wohnraumnachfrage in der Millionenstadt werde somit vorerst anhalten und zu weiteren Preis- und Mietsteigerungen führen.

„Nicht zuletzt aufgrund gesetzgeberischer Eingriffe in den Mietwohnungsmarkt dürften diese jedoch moderater als in den Vorjahren ausfallen“, erwartet der Investment-Experte. Immobilieneigentümer sollten seinem Rat zu folge die politischen Diskussionen aufmerksam verfolgen. Dennoch würden Investoren die dynamischen Marktbedingungen der Domstadt weiter nutzen wollen.

*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.

Foto / Quelle: Holger Klapproth, Engel & Völkers

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