Hamburg mit 644.000 Übernachtungen in Serviced Apartments

Serviced Apartments zählen zu den am stärksten wachsenden Teilmarkt auf dem deutschen Beherbergungsmarkt. Um die Entwicklungen in diesem Immobiliensegment näher zu beleuchten, hat Georg Consulting bereits zum vierten Mal in Folge Anbieter von Serviced Apartments bzw. Boardinghäuser in Deutschland befragt und die Marktpotenziale für „Wohnen auf Zeit mit Service“ in 13 großen deutschen Städten eingeschätzt.

Der seit einigen Jahrzehnten zu beobachtende Trend zum „Wohnen auf Zeit mit Service“ gewinnt als Folge der Mobilisierung und Internationalisierung der Wirtschaft auch in Deutschland weiterhin an Bedeutung. Vor allem Arbeitskräfte, die für eine bestimmte Zeit oder häufig ihren Arbeitsstandort wechseln müssen, die sogenannten „Jobnomaden“, sind ein zunehmendes Phänomen der heutigen Arbeitswelt.

In den Metropolen und Wirtschaftszentren stellen vor allem die internationalen „Jobnomaden“ und Berufspendler die Hauptnachfrager nach Serviced Apartments dar. Großunternehmen als Impulsgeber sind sowohl für die Metropolen als auch für die Sekundärstandorte außerordentlich wichtig. Jobnomaden finden sich vor allem unter den Beschäftigten in den wissensintensiven Wirtschaftszweigen.

Daher dürfte das Potenzial für Serviced Apartments in Städten mit einem hohen Beschäftigtenanteil in diesen Wirtschaftszweigen tendenziell höher sein, als in Städten mit einem entsprechend niedrigen Anteil. Auch etablierte Messe- und Kongressstandorte bieten ein entsprechendes Marktpotenzial für Serviced Apartments. Messe- und Kongressbesucher, die Kreativwirtschaft, Freiberufler und Selbstständige haben in den Metropolen erwartungsgemäß eine höhere Relevanz für die Nutzung von Serviced Apartments als an den Sekundärstandorten.

Hamburgs Touristen sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor
Hamburgs Touristen sind ein wichtiger Wirtschaftsfaktor

Die generelle Entwicklungsdynamik des Übernachtungsgewerbes in den jeweiligen Städten wirkt sich ebenfalls positiv auf die Marktpotenziale für Serviced Apartments aus. Insbesondere für die Mischkonzepte stellen Städtetouristen eine wesentliche Zielgruppe dar. Hamburg ist mit über 1,7 Millionen Einwohnern die zweitgrößte Stadt Deutsch-lands und achtgrößte der Europäischen Union. Der Hamburger Hafen ist der größte Seehafen Deutschlands und gehört zu den zwanzig größten Containerhäfen weltweit.

Positiv auf die Nachfrage nach Serviced Apartments dürfte sich der überdurchschnittlich hohe Anteil von Beschäftigten in wissensintensiven Bereichen darstellen. Der Anteil liegt bei 37,9 Prozent und damit 5,5-Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt. Die Hamburger Industrie ist jedoch relativ gering international verflochten, was sich z. T. restriktiv auf die Nachfrage nach Wohnen auf Zeit mit Service auswirkt. Die Exportquote liegt bei lediglich 23,8 Prozent (Bundesdurchschnitt: 45,8 %).

Hamburg ist ein stark wachsender und boomender Übernachtungsmarkt. Im Jahr 2012 wurden erstmals die 10 Mio.-Marke bei den Übernachtungen überschritten. Im Jahr 2014 gab es 12 Mio. Übernachtungen in der Hansestadt. Damit hat sich die Zahl der Übernachtungen seit dem Jahr 2000 mehr als verdoppelt. Die Zahl der Übernachtungen liegt bei 6,8 je Einwohner.

Im Rahmen unserer Recherche konnten in Hamburg 45 Anbieter von Serviced Apartments ermittelt werden. Im Berichtsjahr 2013 waren es knapp 30 Anbieter. Die Zunahme der Zahl der Anbieter resultiert durch neue Angebote aber auch durch eine verstärkte Internetpräsenz von kleineren Apartmenthäusern. Die durchschnittliche Betriebsgröße (über alle Konzepte hinweg) lag bei 48 Apartments je Betrieb.

Die Zahl der Apartments in Hamburg liegt schätzungsweise zwischen 2.000 bis ca. 2.200. Überschlägig ermittelt, generiert der Hamburger Übernachtungsmarkt für Serviced Apartments somit 643.900 Übernachtungen pro Jahr. Das sind 5,4 Prozent des gesamten Übernachtungsvolumens des Jahres 2014 in der Hansestadt. Das Preisniveau variiert stark und ist einerseits vom Konzept abhängig und andererseits von den Ausstattungsqualitäten. Je nach Größe und Ausstattung des Apartments werden Preise zwischen 40 bis 150 Euro (brutto) pro Nacht verlangt. Der Durchschnittspreis lag 2014 bei ca. 88,20 Euro pro Nacht.

Das Marktpotenzial für Serviced Apartments wird in Hamburg als hoch eingeschätzt. Gründe hierfür sind vor allem der boomende Übernachtungsmarkt, der überdurchschnittliche Anteil von Beschäftigten in wissensintensiven Wirtschaftszweigen (Potenzial an Jobnomaden) und der bisher eher geringe Anteil von Übernachtungen in Serviced Apartments. In Bezug zu den erwähnten Positivfaktoren spricht dies für bisher nicht ausgeschöpfte Marktpotenziale. Leicht restriktiv wirkt sich die vergleichsweise geringe internationale Verflechtung der Hamburger Industrie auf den lokalen Serviced Apartmentmarkt aus.

Standortaspekte für Serviced Apartments in Hamburg:

Einwohner: 1.760.433
Beschäftigte (2014): 892.508
Entwicklung Beschäftigte (2008 bis 2014): +11,8 %
Beschäftigte in wissensintensiven Zweigen: 37,9 %
Exportquote (Industre): 23,8 %
Übernachtungen (2014): 12,0 Mio.
Übernachtungen je Einwohner: 6,8 %
Entwickl. Übernachtungen (2008 bis 2014): +56,7 %
Übernachtungen in Serviced Apartments: 643.900
Marktanteil Serviced Apartments 5,4 %

Das Beratungsinstitut Georg Consulting mit Standorten in Hamburg und Berlin arbeitet im Schnittfeld zwischen Immobilienwirtschaft und Regionalökonomie. So induzieren zahlreiche Immobilienprojekte bedeutende regionalwirtschaftliche Effekte. Umgekehrt ist eine erfolgreiche Regional- und Wirtschaftsentwicklung nicht ohne umsetzungsfähige Projektentwicklungen denkbar.

Im Bereich der Immobilienwirtschaft beraten wir Projektentwickler, Investoren, Banken und institutionelle Anleger sowie Bestandshalter. Das Leistungsspektrum umfasst z. B. Standort- und Marktanalysen, Machbarkeitsstudien, Tragfähigkeitsbewertungen, Portfolioanalysen, Mietdaten- und Kaufpreisanalysen, Revitalisierungs- und Vermarktungskonzepte sowie immobilienwirtschaftliche Marktberichte.

Foto / Quelle: georg-ic.de, Georg Cosnulting

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