Warum stehen Deutschlands Immobilienmakler unter Marktdruck?

eXp Germany hat aufgezeigt, wie der deutsche Immobilienmarkt, der lange Zeit als Modell für Stabilität galt, mit einer Reihe beispielloser Herausforderungen konfrontiert ist. Von steigenden Finanzierungskosten und strengen Energievorschriften bis hin zu einem Rückgang der Bautätigkeit und digitalen Umbrüchen – Immobilienmakler stehen an vorderster Front einer Branche im Wandel. Mit den richtigen Tools und Strategien können sie jedoch Herausforderungen in Wettbewerbsvorteile verwandeln.

Die wichtigsten Herausforderungen für deutsche Immobilienmakler

1. Starker Anstieg der Zinsen und sinkende Kaufkraft

Angetrieben durch die anhaltende geldpolitische Straffung der Europäischen Zentralbank (Quelle) sind die Hypothekenzinsen in Deutschland auf über 4 % gestiegen – ein Niveau, das seit der Finanzkrise nicht mehr erreicht wurde. Laut Interhyp und der Deutschen Bundesbank sind die monatlichen Hypothekenkosten seit 2022 um über 30 % gestiegen (Quelle). Dies hat viele potenzielle Käufer aus dem Markt gedrängt und zu einem deutlichen Rückgang der Transaktionsvolumina geführt – insbesondere in Ballungszentren wie Berlin, Hamburg und München.

2. Energieeffizienzvorschriften und das GEG-Gesetz

Das aktualisierte deutsche Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt strengere Standards für Heizungsanlagen und die Wärmedämmung von Gebäuden vor. Ab 2024 müssen neue Heizungsanlagen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Infolgedessen verlieren Immobilien mit veralteten Anlagen an Attraktivität – und Makler müssen nun als Berater für die Energiewende fungieren und ihren Kunden dabei helfen, den Modernisierungsbedarf und die finanziellen Fördermöglichkeiten zu ermitteln.

3. Bau-Stagnation und Versorgungsengpässe

Steigende Baukosten, hohe Zinsen und bürokratische Hürden haben zu einem Einbruch bei neuen Wohnbauprojekten geführt, wobei die Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr um über 25 % zurückgegangen sind (Quelle). Dies hat die Wohnungsknappheit insbesondere in Regionen mit hoher Nachfrage verschärft und zu Mietdruck und Preisverzerrungen geführt.

4. Digitale Plattformen und Gebührendruck

Online-Portale wie Immobilienscout24 und Immonet dominieren die Suche, während hybride Agenturen wie eXp, McMakler und Homeday mit technologiegestützten Dienstleistungen die Provisionsstrukturen neu definieren. Traditionelle Makler stehen unter zunehmendem Druck, einen klaren Mehrwert zu bieten und ihre Gebühren in einem Markt zu rechtfertigen, der zunehmend Automatisierung und Preistransparenz bevorzugt.

Deutsche Makler haben es aus verschiedenen Gründen schwer / © pixabay.com – philreeseabb

Wie deutsche Immobilienmakler 2025 wettbewerbsfähig bleiben können

1. Energieberatung als Dienstleistungsangebot

Da das GEG-Gesetz die Prioritäten der Käufer neu definiert, sollten Makler mit Energieberatern und zertifizierten Gutachtern (z. B. BAFA-registrierten Experten) zusammenarbeiten, um Verkäufern bei der Modernisierung ihrer Immobilien zu helfen oder Fördermittel wie KfW-Finanzierungen zu prüfen (Quelle).

2. Digitale Fähigkeiten und Automatisierung verbessern

Der Einsatz von PropTech-Tools wie CRM-Software (z. B. OnOffice), automatisierten Bewertungsmodellen und virtuellen Immobilienbesichtigungen kann die Abläufe rationalisieren und das Kundenerlebnis verbessern. Viele Makler nutzen auch KI-gestützte Tools, um Leads zu qualifizieren und Immobilien schneller zu vermitteln.

3. Sekundärstädte und regionale Chancen ins Visier nehmen

Angesichts sinkender Erschwinglichkeit in den „Big 7”-Städten bieten Regionen wie Leipzig, Kassel und Magdeburg starke Mietrenditen und Wachstumspotenzial. Mit Hilfe von Datenanalyseplattformen (z. B. empirica oder Immowelt Research) lassen sich unterbewertete Märkte mit soliden Fundamentaldaten identifizieren.

4. Qualifizierung durch Zertifizierung und Marktkenntnisse

Schulungsprogramme des IVD (Immobilienverband Deutschland) und der Sprengnetter Academy (Quelle) helfen Maklern, sich über Bewertungsmethoden, rechtliche Neuerungen und Verhandlungstechniken auf dem Laufenden zu halten.

Lars Pfeiffer, Leiter von eXp Deutschland, kommentierte: „2025 markiert einen Wendepunkt für Immobilienfachleute in Deutschland. Während steigende Kosten und strengere Vorschriften neue Hürden schaffen, werden Makler, die in digitale Transformation, Energiewissen und hyperlokale Spezialisierung investieren, am besten für den Erfolg positioniert sein.“

„Dies ist einer der wichtigsten Vorteile, der eXp Germany dabei geholfen hat, sich so fest auf dem Markt zu etablieren. Unsere globale Cloud-basierte Plattform bietet unseren Maklern nicht nur die Möglichkeit, mit modernster Technologie im Zentrum ihrer Geschäftstätigkeit zu glänzen, sondern auch die Möglichkeit, auf wirklich globaler Ebene zusammenzuarbeiten, zu lernen, sich weiterzubilden und sich weiterzuentwickeln.“