Bebaute Grundstücke: Regelungen zur Bewertung des Grundvermögens sind verfassungswidrig

Das Bundesverfassungericht hat entschieden, dass die aktuellen Regelungen zur Einheitsbewertung des Grundvermögens verfassungswidrig sind. Alster Terrain sieht insbesondere eine Fehlbewertung bei den bebauten Grundstücken.

Gemäß dem Bewertungsgesetz sind alle Grundstücke im Abstand von sechs Jahren neu zu bewerten. Da die Einheitswerte von Grundvermögen im Westen auf das Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar auf das Jahr 1935 zurück gehen, ist offensichtlich, dass die gesamte Entwicklung des Immobilienmarktes außer acht geblieben ist; denn diese Neubewertung hat es nicht gegeben.

Die Einheitswerte sind Basis für die Berechnung der Grundsteuern. In Deutschland wird die Grundsteuer auf mehr als 35 Millionen Grundstücke erhoben und bringt den Kommunen jährlich mehr als 14 Milliarden Euro ein.

Die Politiker haben sich bei der Neuregelung des Einheitswertes darauf verständigt, die neue Bewertung aufkommensneutral zu regeln. Die Grundsteuer belastet den Eigenheimbesitzer ebenso wie den Mieter, da auf ihn die Grundsteuer umgelegt wird, sowie die Immobilienwirtschaft als Besitzer und Käufer von bebautem und unbebauten Grundstücken.

Insbesondere vor der aktuell angespannten Wohnungssituation, in der Wohnraum knapp ist und die Mieten in Ballungszentren steigen, heizt die Thematik der neuen Einheitsbewertung und der damit verbundenen Neuregelung der Berechnung des Einheitswertes und der Grundsteuern, diese Diskussion weiter an.

Hier ist die Bewertung einfach (c) pixabay

Als Unternehmen der Immobilienwirtschaft nimmt die AlsterTerrain KG Stellung zu diesem aktuellen Thema.

Differenzierung zwischen baureifen und bebauten Grundstücken notwendig
Bei der Diskussion um die neuen Einheitswerte ist sowohl den Politikern als auch im Rahmen der Bewertungslehre den Sachverständigen die wichtigste Tatsache vollständig verloren gegangen, dass es wesentliche Unterschiede zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken gibt, so die Geschäftsführung der Alster Terrain KG.

Gerade in der angespannten Lage des Wohnungs- und Immobilienmarktes, in der die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei weitem übersteigt, sind auch Immobilienentwicklungsgesellschaften wie die Alster Terrain gefordert, neuen Wohnraum zu schaffen. Als private Investoren müssen sie die damit verbundenen Kostenfaktoren berücksichtigen.

Während die anhaltende Niedrigzinsphase die Kosten senkt, sind steigende Bauanforderungen wie beispielsweise Wärmeschutzauflagen und vieles andere Kostentreiber. Ein weiterer wesentlicher Kostentreiber ist das begrenzte Angebot von Baugrundstücken, das durch die neue Einheitsbewertung und der zu hohen Bewertung von bebauten Grundstücken ebenfalls Gefahr läuft, die Kosten weiter in die Höhe zu treiben und damit private Investoren hemmt, neuen Wohnraum zu schaffen, der so dringend benötigt wird.

Kostentreiber bebauter Grundstücke
Es gibt zahlreichen Investitionen, die notwendig sind, um ein bebautes Grundstück in einen Bauplatz zu verwandeln. Diese werden aber leider oft bei der Bewertung sowohl von den Immobilienbesitzern als auch von den Politikern offenbar ausgeblendet, so die Verantwortlichen von Alster Terrain.

Zu diesen Investitionen zählen z. B. die hohen Abfindungen, die gezahlt werden müssen, wenn man von einem Mietshaus zu einem Bauplatz gelangen möchte. So liegt es rein ökonomisch betrachtet nahe, Häuser abzureißen, wenn der Investitionsbedarf zu hoch bzw. zu unwirtschaftlich geworden ist. Da preiswerter Wohnraum jedoch knapp ist, müssen in der Regel Abfindungen gezahlt werden und Ersatzwohnungen beschafft werden.

Da dieses erfahrungsgemäß nicht bei allen Wohnungen gelingt, sind anschließend gegebenenfalls Prozesse notwendig, die sich über Jahre hinziehen und am Ende auch noch verloren gehen können, bzw. exorbitante Abfindungen nach sich ziehen. Diese Kosten müssten antizipiert werden und durch Abzug bei der Ermittlung des Wertes des Bauplatzes berücksichtigt werden, um eine Fehl-Bewertung bebauter Grundstücke zu vermeiden.

Weiterhin sind die Abbruchskosten bodenwertmindernd zu berücksichtigen. Bei Abbruchgenehmigungen besteht zudem das Risiko, dass diese nicht erteilt werden, so dass die Realisierung des vermeintlichen Bodenwertes in weite Ferne rücken kann. Kostentreibend wirken sich zudem Denkmalschutzbestimmungen aus. Zumeist wird es nur in Ausnahmefällen und mit hohem finanziellem Aufwand möglich, Gebäude mit Denkmalschutz in ein Baugrundstück zu verwandeln.

Obwohl das Problem des Wohnraummangels auch den Politkern bekannt ist und diese auf Wohngipfeln diskutiert haben, wie diese Probleme kurzfristig zu lösen sind, dauert es oft (zu) lange bis ein Baurecht bzw. eine Baugenehmigung erteilt wird. Für den privaten Investor ist Zeit Geld! Der entsprechende Zinsverlust und die Tendenz zu steigenden Baukosten sind allein wegen der „Wartezeit“ weitere Kostenelemente, die den Wert eines bebauten Grundstücks reduzieren, wenn es darum geht, aus dem bebauten Grundstück einen Bauplatz herzustellen.

Diese Beispiele, die keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben, verdeutlichen wie viel Aufwand erforderlich ist, um von einem bebauten Grundstück zu einem baureifen Bauplatz mit Baugenehmigung zu gelangen, so dass offensichtlich ist, dass in aller Regel hohe Investitionen notwendig sind, damit aus einem bebauten Grundstück tatsächlich ein Bauplatz werden kann. Diese Überlegungen waren vor ein bis zwei Jahrzehnten in der Bewertungslehre selbstverständlich, so dass in der damaligen Zeit der Anteil des Baulands, z. B. bei einem Mietshaus in Hamburg, bei etwa 20 % des Gesamtwertes des bebauten Grundstücks gelegen hat.

Wogegen heute nicht selten der Grund und Boden eines bebauten Grundstücks mehr als das Doppelte und Dreifache des damaligen Bodenwertes ausmacht. Es gibt Gerüchte, wonach der Einfluss des Finanzwesens bei den Gutachterausschüssen dazu geführt hat, überhöhte Bodenwerte bebauter Grundstücke zu erreichen. Diese höheren Bodenwerte sorgen automatisch dafür, dass die Bausubstanz entsprechend geringer bewertet wird und so die Abschreibungsvolumina der Baulichkeiten reduziert werden.

Empfehlungen der Alster Terrain KG, um das Grundsteuerproblem zu lösen und gleichzeitig das deutsche Steuersystem erheblich zu vereinfachen:

Die Geschäftsführung der Alster Terrain empfiehlt aus diesen Überlegungen im Interesse einer vereinfachten Einheitswertberechnung die baureifen Grundstücke höher zu bewerten.

Nicht zuletzt auch unter dem Aspekt der steuervereinfachenden Gesetzgebung gehen die Empfehlungen der Geschäftsführung der Alster Terrain noch einen Schritt weiter: Sie empfiehlt den Wegfall der Grundsteuern und damit der Aktualisierung der Einheitsbewertung. Statt der Gegenfinanzierung durch den Beibehalt des Solidaritätszuschlages, wie es Haus & Grund Schleswig Holstein vorschlägt, empfiehlt die AlsterTerrain die Gegenfinanzierung durch eine aufkommensneutrale Anhebung des Einkommensteuersatzes.

Dabei sollte der Grundfreibetrag angemessen erhöht und beachtet werden, dass weder eine erneute kalte Progression noch eine überdurchschnittliche Belastung der mittleren Einkommen entsteht, sondern eine entsprechend höhere Einkommensteuerbelastung bei den oberen 10 % bis 20% der Einkommensteuerzahler stattfindet, ohne dass ein ungesunder Steuerwettbewerb mit anderen Ländern entsteht.

Diese Empfehlungen schaffen nicht nur Anreize privat in Immobilien zu investieren und somit einen Teil zur Lösung der Wohnungsnot beizutragen, sondern ziehen zudem einen positiven volkswirtschaftlichen Nutzen nach sich, indem sie den bürokratischen Aufwand der neuen Einheitsbewertung sowie der vielfachen Steuererfassung, -bearbeitung und -abführung deutlich reduzieren.

Foto /Quelle: Bild von Hermann Schmider auf Pixabay / www.alsterterrain.de