Was genau sind Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung?

Eine Klausel zur Schönheitsreparatur steht in fast jedem Mietvertrag und sorgt immer wieder für Ärger. Zu welchen Arbeiten Mieter tatsächlich verpflichtet sind, erklärt Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt im Interview mit Immonet.

Immonet: Was zählt im juristischen Sinn zu Schönheitsreparaturen?
Ricarda Breiholdt: Das sind alle malermäßigen Arbeiten, die erforderlich sind, um die Mieträume in einen zur Vermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Was sich beim normalen Wohnen abgenutzt hat und sich mit Gips, Farbe und Tapete erneuern lässt, kann man als Schönheitsreparaturen bezeichnen, also das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. So sieht es jedenfalls der Bundesgerichtshof. Übrigens gehören zu den Schönheitsreparaturen auch die Beseitigung von Untergrundschäden und kleineren Einrissen an Holz, Putz oder Mauerwerk, kurzum, übliche und kleinere Vorarbeiten vor dem Anstreichen oder Tapezieren.

Muss ich auch den Keller oder den Balkon renovieren?
Breiholdt: Nein. Das Streichen der Terrasse und des Balkons gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, grundsätzlich auch nicht die Renovierung des mitgemieteten Kellerraums, jedenfalls nicht ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag. Dies gilt auch für andere mitvermietete Nebenräume, hier gibt es keine üblichen Renovierungsfristen.

Mietwohnung — Schön bunt: Das schaut ja ganz witzig aus, dürfte aber beim Vermieter nicht für größere Begeisterungstürme sorgen

Wann muss die Wohnung renoviert werden und wie ist die Rechtslage, wenn sich die Mietvertragsparteien darauf nicht einigen können?
Breiholdt: Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss, als er selbst abgewohnt hat. Zu beachten ist, dass der Mieter zur Renovierung der Wohnung nur dann verpflichtet ist, wenn der Mietvertrag eine entsprechende – rechtswirksame – Klausel enthält, die den Mieter nicht entgegen Treu und Glauben unangemessen belasten darf. Mit der Klausel darf dem Mieter also nicht zu viel an Schönheitsreparaturen auferlegt werden, sonst ist sie unwirksam und die Renovierungsverpflichtung verbleibt beim Vermieter.

Ist die Regelung hingegen wirksam und können sich die Parteien im Renovierungsstreit nicht einigen, muss der Vermieter dem Mieter unter Darlegung der einzelnen Mängel schriftlich eine Frist zu deren Beseitigung setzen. Erst nach Ablauf der Frist wandelt sich der Anspruch auf Beseitigung der Mängel in einen Schadensersatzanspruch für den Vermieter um, den er gegebenenfalls gerichtlich geltend machen kann. Die Verjährungsfrist hierfür beträgt lediglich sechs Monate und beginnt, wenn der Vermieter den Zugang zu den Räumen erhält, also die Übergabe der Wohnung erfolgt ist.

Wer berät mich, wenn ich mir nicht sicher bin, ob die Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag rechtens sind? Breiholdt: Bei Rechtsanwälten sowie bei jedem oder jeder Fachanwalt/in für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und natürlich bei Mieter- oder Grundeigentümervereinen, wenn man dort Mitglied ist.

Sollte ich jeden Mietvertrag vorher von einem Fachanwalt gegenchecken lassen?
Breiholdt: Soweit es sich um aktuelle Formularverträge – z. B. vom Hamburger Grundeigentümerverband – handelt, ist die Einschaltung eines Fachanwalts wohl nur dann geboten, wenn von einer Partei oder von beiden Parteien zusätzlich Klauseln aufgenommen werden. Hier ist erfahrungsgemäß höchste Vorsicht geboten, denn regelmäßig entsprechen die meisten aktuellen Formularverträge Gesetz und Rechtsprechung und bedürfen nur in Ausnahmefällen zusätzlicher Vereinbarungen. Allerdings befindet sich das Mietrecht wie kaum ein anderes Rechtsgebiet in ständiger Überprüfung durch den Bundesgerichtshof und in einer daran orientierten Entwicklung.

Checkliste: Das sollten Sie über Schönheitsreparaturen wissen:

Was sind Schönheitsreparaturen?

– Streichen, Tapezieren, Kalken von Wänden und Decken
– Streichen von Heizkörpern und Rohren
– Streichen von Türen, Wohnungstür, Fensterrahmen (nur von innen)
– Ausbessern von Löchern, die durch Nägel oder Schrauben
entstanden sind

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

– Maurer-, Klempner-, Glaserarbeiten
– Parkett schleifen oder versiegeln
– Wand- oder Deckenvertäfelung lasieren oder grundieren
– Küche (falls diese zur Wohnung gehört) erneuern, Bad neu fliesen, Armaturen neu anschaffen
– Heizkörper, Leitungen reparieren
– Fenster oder Balkon von außen streichen, Teppich verlegen
– Keller, Dachboden oder Hausflur streichen

Unzulässige Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag:
Fristen
Starre Fristen sind nicht zulässig. Renoviert werden muss nur, wenn dies notwendig ist und nicht, wenn es im Mietvertrag steht.

Quoten-Klausel
Die Quoten-Klausel besagt, dass Mieter, die vor der nächsten Renovierungsfrist ausziehen, prozentual anteilig Renovierungskosten für die Mietzeit zahlen müssen. Ist im Mietvertrag vermerkt, dass der „Kostenvoranschlag auf Grundlage eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“ erfolgt, ist diese Klausel ungültig. Der Mieter muss gar nicht renovieren. Wenn auch der Mieter einen Kostenvoranschlag vorlegen kann, sieht die Sache anders aus.

Generelle Renovierungen zum Ein- oder Auszug Diese Regelung ist nicht zulässig (OLG Hamburg RE WuM 91, LG Bremen WuM 89, 367), da der Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung oder dem Zustand der Wohnung zum Renovieren verpflichtet wird.

Ausführungs- und Fachmann-Klausel
Der Vermieter darf nicht bis ins Detail bestimmen, wie die Schönheitsreparatur ausgeführt wird. Auch darf der Vermieter keine Renovierung vom Fachmann verlangen. Dennoch muss die Renovierung fachgerecht durchgeführt werden.

Tapeten entfernen
Steht im Mietvertrag, dass alle Tapeten beim Auszug entfernt werden müssen, kann der Mieter dies ignorieren. Die Klausel ist unwirksam.

Farbvorgaben und Weiß streichen
An Farbvorgaben muss sich der Mieter nicht halten (BGH, Az. VIII ZR 224/07). Auch müssen die Wände bei einem Auszug nicht generell Weiß gestrichen werden. Andere dezente Farbtöne erschweren die Vermietung nicht, wurde vor Gericht entschieden (Az: VIII ZR 198/10).

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