Beim Hausverkauf gibt es oft Fragen um Einrichtungsgegenstände. Sind die Einbauschränke inklusive? Muss die Alarmanlage drinbleiben? Wir klären die Fallstricke, die Käufer und Verkäufer kennen sollten.
Der Verkauf eines Hauses führt regelmäßig zur gleichen Frage, die zum größten Konflikt werden kann: Was ist im Kaufpreis eigentlich enthalten, und welche Dinge darf der Verkäufer mitnehmen?
Um Missverständnisse zu vermeiden, muss man wissen, dass das Gesetz die Gegenstände in drei klare Kategorien einteilt, die festlegen, ob ein Besitzwechsel automatisch erfolgt oder ob eine gesonderte Vereinbarung getroffen werden muss.
Die erste und wichtigste Gruppe sind die ‚Wesentlichen Bestandteile‘. Das sind alle Dinge, die untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind und deren Entfernung zu einer Zerstörung oder einer wesentlichen Veränderung des Hauses führen würde.
Dazu zählen die Bausubstanz, Fenster, Türen, Dacheindeckung, fest installierte Heizungsanlagen sowie in der Erde verwurzelte Pflanzen. Diese Gegenstände sind zwingend und automatisch mitverkauft.
Gilt gesehenes Zubehör automatisch als mit verkauft? / © Blumenauer (KI)
Die zweite Kategorie bildet das ‚Zubehör‘ (§ 97 BGB): Hierbei handelt es sich um bewegliche Sachen, die dem dauerhaften Zweck des Hauses dienen, wie fest montierte Funk-Alarmanlagen oder Satellitenantennen.
Besser alles vertraglich auflisten
Für Zubehör gilt die gesetzliche Vermutung: Es wird im Zweifel mitverkauft. Soll der Verkäufer Zubehör zurückbehalten, muss dies ausdrücklich im Notarvertrag ausschließen, da ansonsten die Mitveräußerung gilt.
Alle anderen Dinge, darunter Möbel, lose Lampen, Spiegel oder freistehende Briefkästen, gelten als ‚Sonstige bewegliche Sachen‘. Diese werden nicht automatisch mitverkauft und müssen bei Interesse vom Käufer separat erworben werden.
Besonders vorsichtig müssen beide Seiten bei Einbauküchen und Maßanfertigungen sein. Eine handelsübliche Küche gilt oft nur als vorübergehend eingebaut (Scheinbestandteil) und ist daher in der Regel nicht inklusive, sofern sie nicht vertraglich zugesichert wurde.
„Wer Vertrauen schaffen und rechtliche Fallen vermeiden will, sollte jede Abweichung von diesen Regeln im Notarvertrag festhalten“, betont Harald Blumenauer von Blumenauer Immobilien.
„Eine separate Auflistung dieser Inventarposten kann zwar die Grunderwerbsteuer senken, allerdings sehen Banken diese Posten oft als nicht werthaltig an, was den Beleihungswert reduziert und im schlimmsten Fall zu schlechteren Zinskonditionen führen kann“
„Klare vertragliche Absprachen sind daher essenziell für einen reibungslosen Verkauf“. Erfahrene Immobilienmakler, die oft mit der Klärung dieser Fragen betraut sind, kennen in der Regel die Lösungen.
Quelle / Fotos: blumenauer-badsoden.de
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